قیمت ملک در دور باطل؛ بازار مسکن در تله قیمت‌سازی سازندگان خرد

منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به آخرین وضعیت بازار مسکن، گفت: با ورود به سال ۱۴۰۵، طبیعتاً با یک التهاب و شوک قیمتی در حوزه ملک و مسکن مواجه شدیم، اما در حال حاضر شرایط تا حدودی در مسیر تعدیل قرار گرفته و تلاش برای ثبات قیمت‌ها در این بازار شکل گرفته است.

وی افزود: مشکلی که در حوزه اقتصاد مسکن وجود دارد، چسبندگی بالای قیمت‌هاست. زمانی که قیمت‌ها در این حوزه افزایش پیدا می‌کند، بازار نمی‌تواند متناسب با شرایط عادی، خود را تعدیل کرده و به وضعیت نرمال بازگردد؛ همین موضوع باعث می‌شود فضای بازار به سمت رکود و حتی رکود تورمی حرکت کند تا در نهایت این ایستایی دوباره خود را در مراتب بالاتر قیمتی در حوزه مسکن تعریف کند.

غیبی بیان کرد: این موضوع، تیتر و تمام وضعیت فعلی بازار مسکن است. در حوزه خرید و فروش، در حال حاضر با غنا و معاملات مؤثر در نواحی مختلف که از وضعیت آنها اطلاع داریم، مواجه نیستیم؛ طبیعتاً افرادی که نیاز دارند یا شرایط بازار را بر اساس منابع خود تشخیص می‌دهند، اقدام به خرید یا فروش می‌کنند، اما نمی‌توان این وضعیت را از نظر آماری به‌عنوان غنای جدی در بازار ملک و مسکن ارزیابی کرد.

وی ادامه داد: از سوی دیگر، موضوع مهمی که در شرایط فعلی وجود دارد، این است که همزمان با ورود به سال ۱۴۰۵ با یک‌سری التهابات جدی به لحاظ جنگ و شرایط ناشی از آن مواجه شدیم که طبیعتاً به زیرساخت‌های ما نیز آسیب‌هایی وارد کرد.

بازار مسکن از مصرف به سرمایه‌گذاری چرخید

این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: این شرایط بهانه یا فرصتی ایجاد کرد تا جریان موجود در حوزه اقتصاد مسکن، با استناد به این نوع التهابات و انتظارات تورمی بالا، خود را توجیه کند. به‌ویژه اینکه تخریب برخی زیرساخت‌ها بر فضای ساخت‌وساز ملک و مسکن نیز اثرگذار بود.

وی گفت: همین شرایط این فرصت و دلیل را ایجاد کرد که عنوان شود قیمت ساخت‌وساز و قیمت تمام‌شده باید افزایش پیدا کند و در نتیجه، محصول تولیدی که همان آپارتمان است نیز باید با افزایش قیمت مواجه شود؛ از یک طرف این روند و از طرف دیگر التهابات بازارهای موازی که شاهد بالا و پایین شدن آنها بودیم، در شکل‌گیری شرایط فعلی بازار مسکن مؤثر بوده است.

غیبی یادآور شد: ثبات قیمت در بازارهای رقیب که برای حفظ ارزش ریالی مردم تعریف شده و مردم نیز به‌عنوان سرمایه‌های خرد خود در این بازارها تلاش می‌کنند، از جمله عواملی بود که باعث شد نابسامانی موجود در این حوزه خود را به التهابات بازار مسکن نیز منتقل کند.

بازار ملک در محاصره سوداگری

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به یکی دیگر از عوامل مؤثر بر شرایط بازار مسکن گفت: ما هنوز نتوانسته‌ایم بازار مسکن را به‌عنوان بازاری مرتبط با مصرف‌کننده و یک نیاز عادی و مصرفی تعریف کنیم؛ یک نگاه سرمایه‌ای و سوداگرانه به بازار مسکن و تجاری‌سازی این محصول به‌عنوان آپارتمان، ملک و مسکن باعث شده است که نگاه‌ها همچنان تجاری و سرمایه‌گذاری باشد.

غیبی اظهار کرد: در حال حاضر مردم، به‌ویژه سرمایه‌گذاران، خود را به این سمت سوق می‌دهند که اکنون فصل و نوبت ملک و آپارتمان و مسکن است و به نوعی در این بازار جولان می‌دهند؛ در حال حاضر تا حدودی تعیین قیمت در بازار ملک و مسکن توسط سازنده‌های خرد و اصطلاحاً سازنده‌های کوچه‌بازاری انجام می‌شود که این افراد طیف وسیعی را شامل می‌شوند.

وی تصریح کرد: بخشی از این سازندگان، خودشان مالک ملک هستند و ملک کلنگی خریداری کرده و اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند. برخی دیگر نیز با مالکان مشارکت کرده و ساخت‌وساز را انجام می‌دهند؛ این طیف وسیع از سازندگان در شرایط فعلی بازار مسکن، در تعیین قیمت ملک و آپارتمان نقش دارند.

وقتی نرخ یک نوساز معیار کل منطقه می‌شود

این کارشناس بازار مسکن افزود: در حال حاضر تعیین قیمت در بازار مسکن به این شکل انجام می‌شود که سازنده‌ای در یک ناحیه یا منطقه اعلام می‌کند قیمت آپارتمان نوساز به‌عنوان مثال ۳۰۰ میلیون تومان است و برای توجیه این قیمت نیز اعلام می‌کند که هزینه ساخت برای او ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان تمام شده است. در واقع، اعداد و ارقام مختلفی در بازار مطرح می‌شود.

وی اظهار کرد: زمانی که منِ خریدار، آپارتمان پنج‌ساله یا ۱۰ساله را در همان منطقه می‌بینم، طبیعی است که بگویم اگر قیمت آپارتمان نوساز ۳۰۰ میلیون تومان است، نهایتاً باید ۳۰ یا ۵۰ میلیون تومان پایین‌تر از آن قیمت خریداری شود؛ به این ترتیب، یک تزریق قیمت کاذب و عددسازی در حوزه مسکن شکل می‌گیرد که می‌تواند بر قیمت‌گذاری سایر واحدهای مسکونی نیز اثر بگذارد.

غیبی تاکید کرد: هر فردی ممکن است وارد حوزه ساخت‌وساز شود؛ برای مثال، فردی که مغازه قصابی خود را جمع کرده، یک کارمند بازنشسته، فردی که ملکی به او ارث رسیده یا شخصی که تصمیم گرفته با دو نفر شریک شود، می‌تواند وارد ساخت‌وساز شود. در چنین شرایطی حتی اگر مهارت، تخصص و آموزش را کنار بگذاریم، نمی‌توان انتظار داشت که سازوکار مشخصی برای فعالیت این افراد وجود داشته باشد.